Komentarz do #LexDeweloper
#LexDeweloper, czyli tzw. specustawa mieszkaniowa oznacza zawieszenie planowania przestrzennego i pogłębienie chaosu panującego w tym zakresie w Polsce, ale przede wszystkim jest zerwaniem umowy społecznej
Parlament przyjął Ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących zwaną potocznie #LexDeweloper, która została podpisana przez prezydenta. Ustawa ta jest prezentowana przez rząd jako jeden z instrumentów wspierających program Mieszkanie Plus, choć w samym tekście nie ma o nim mowy, oraz jako wehikuł pozwalający na szybką budowę brakujących mieszkań.
Warto podkreślić: faktycznie w Polsce brakuje mieszkań oraz rzeczywiście system planowania przestrzennego jest nieefektywny, a w wielu miejscach po prostu nieskuteczny. Jednakże rzeczona ustawa zamiast ten system naprawić sankcjonuje jego obchodzenie, a wręcz działanie wbrew obowiązującym przepisom i ustaleniom.
Podsumujmy najważniejsze zapisy ustawy:
- Budowa inwestycji mieszkaniowych (min. 25 lokali mieszkalnych przy budownictwie wielorodzinnym lub min. 10 budynków mieszkalnych przy budownictwie jednorodzinnym) będzie mogła być sprzeczna z obowiązującymi planami miejscowymi lub będzie mogła być lokalizowana na terenach pozbawionych planów miejscowych
- W konsekwencji wprowadzenia ustawy istniejący chaos przestrzenny związany z częstą realizacją inwestycji w oparciu o warunki zabudowy (tzw. WZ) zostanie pogłębiony. Ustawa de iure i de facto oznacza zawieszenie planowania przestrzennego w Polsce
- Ustawa co prawda dopuszcza składanie uwag do wniosku inwestora (dewelopera) w ciągu 21 dni od umieszczenia go na stronie Biuletynu Informacji Publicznej gminy, ale w żaden sposób nie określa procedowania tych uwag ani konieczności ich uwzględnienia w toku wydawania decyzji administracyjnych. Zatem udział społeczeństwa w procesie decyzyjnym (partycypacja) jest iluzoryczny
Można zatem tę ustawę rozpatrywać:
- Tak, jak każdą specustawę, czyli jako przyznanie się ustawodawcy, że obowiązujący porządek prawny nie działa i że w tej sytuacji zamiast podjęcia działań systemowych wprowadza się rozwiązania kadłubowe – pójście na skróty
- Jako kolejny krok w psuciu prawa – wprowadza się ustawę, która literalnie, wprost i bezpardonowo unieważnia inne przepisy i wynikające z nich oraz już podjęte (!) ustalenia (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego)
- Przede wszystkim jednak należy na proponowane przepisy spojrzeć jak na złamanie umowy społecznej – proces planistyczny jest żmudny i tam, gdzie doprowadzono go do końca (czyli tam, gdzie uchwalono plany miejscowe) wiązało się to nie tylko z wydatkami publicznymi i dużym nakładem pracy po stronie administracji samorządowej, ale przede wszystkim z zaangażowaniem lokalnych społeczności (mieszkańców, organizacji, firm, etc.)
Plany miejscowe zawsze wzbudzają emocje – są przecież wyrazem tzw. władztwa planistycznego, czyli ograniczenia egzekwowania prawa własności w imię dobra wspólnego, harmonijnego i zrównoważonego rozwoju. W znakomitej większości przypadków podczas dyskusji nad planami miejscowymi zgłoszono wiele uwag, poświęcono na to czas – zaangażowali się w ten proces mieszkańcy i mieszkanki, dzięki czemu uruchomione zostały podstawowe mechanizmy kreowania kapitału społecznego: zdefiniowano czym jest dobro wspólne, przestrzeń publiczna, jakie funkcje powinna pełnić w danej społeczności, a także jak sobie choć trochę wzajemnie zaufać.
Nowa ustawa wyrzucając plany miejscowe do kosza przekreśla ten wysiłek i osiągnięcia w kreowaniu lokalnego kapitału społecznego, którego deficyt – jak zauważa wielu badaczy – jest jedną z kluczowych barier rozwojowych w Polsce.
Ustawa ta jest zatem antyrozwojowa, antyspołeczna, antypartycypacyjna, antytransparentna i preferując najsilniejszych aktorów (inwestorów, deweloperów) osłabia zarówno instytucje samorządowe, jak i społeczeństwo obywatelskie. Podkopuje ona również i tak słabe zaufanie do instytucji publicznych – „Po co było się starać, skoro teraz to i tak nie ma znaczenia?”; „Po co było bronić park czy starać się o plac zabaw, skoro teraz i tak wszystko będzie można zabudować?”. To jest szczególnie groźne.
Wiadomo skądinąd, iż niedopasowanie podaży i popytu na rynku mieszkaniowym w Polsce ma swoje źródła w postaci:
- Braku skoordynowanej pomiędzy rządem i samorządami polityki mieszkaniowej
- Niskiej podaży mieszkań komunalnych i na wynajem o relatywnie niskich czynszach
- Nieadekwatnym wsparciu, który przyczynia się do wzrostu cen i którego realnym beneficjentem są deweloperzy (np.: Program MdM)
- Oraz słabości planowania przestrzennego pozwalającego na chaotyczną, czasami dziką zabudowę, niekontrolowaną suburbanizację i eksurbanizację, fragmentację przestrzeni (powstawanie enklaw) czy wreszcie powstawanie inwestycji mieszkaniowych w oderwaniu od infrastruktury komunalnej (media), transportowej (transport publiczny) i społecznej (edukacja, ochrona zdrowia, tereny rekreacyjne)
Nowa ustawa nie tylko nie przeciwdziała tym problemom, ale je pogłębia w szczególności odnośnie ostatniego punktu. Na jej mocy możliwym będzie powstawanie inwestycji mieszkaniowych niepowiązanych z żadnym układem urbanistycznym, w oderwaniu od kontekstu przestrzennego, wbrew planom zagospodarowania przestrzennego, na terenach, które miały mieć inne przeznaczenia, w oparciu o nieistniejącą i dopiero planowaną w nieokreślonej przyszłości infrastrukturę (!).